En cas d’annulation de la vente et d’insolvabilité du vendeur, le notaire peut être tenu à la restitution du prix de vente

Dans un arrêt destiné à une publicité renforcée, la troisième chambre civile de la Cour de cassation confirme qu'en cas d'annulation d'une vente immobilière, le notaire, dont la responsabilité peut être engagée pour avoir conclu un acte nul, peut être tenu de garantir la restitution du prix en cas d'insolvabilité avérée du vendeur tenu à restitution.

En effet, au terme d’une jurisprudence constante, aux côtés de la mission d'authentification de l'acte qu'il reçoit, le notaire est garant de la validité des actes qu'il instrumente.

Cette jurisprudence s’applique dans le cadre de la vente d'immeuble à construire et notamment d'une vente en état futur d'achèvement par suite du non-respect des règles impératives applicables au paiement du prix (Cass. 3e civ., 16 mai 1990, n° 88-15.077) ou encore à propos du champ d'application de la vente d'immeuble à rénover (Cass. 3e civ., 18 févr. 2016, n° 15-12.719).

En outre, l'acquéreur subit un préjudice en rapport avec l'annulation de la vente dont le notaire est responsable s’il ne parvient pas à recouvrer sa créance auprès du vendeur, précisément en cas d'insolvabilité de celui-ci.

La première chambre civile de la Cour de cassation l'a jugé ainsi dans un arrêt rendu le 25 mars 2010 (Cass. 1re civ., 25 mars 2010, n° 09-66.282, F-B + P) et a confirmé depuis lors cette jurisprudence (Cass. 1re civ., 10 juill. 2013, n° 12-23.746).

Le présent arrêt est une nouvelle illustration de ces principes.

En l’occurrence, le notaire n’avait pas assuré l'effectivité de l'acte juridique reçu dans la mesure où il avait établi une vente de droit commun alors que l'acte litigieux relevait du champ d'application de la réglementation impérative du secteur protégé de la vente d'immeuble à construire.  L’acte est nul et le notaire doit garantir la restitution du prix de vente, le vendeur s’étant avéré insolvable.

Cass. 3e civ., 1er juin 2017, n° 16-14.428, FS-P+B+I, X. c/ Sté Patrimoine conseil du centre