La cristallisation de la règle d’urbanisme dans un lotissement exclut le sursis à statuer

Dans une récente décision, le Conseil d’Etat a exclu la possibilité pour l’autorité compétente d’opposer un sursis à statuer, compte tenu de la cristallisation de la règle d’urbanisme attachée au lotissement.

En l’espèce, un lotissement a été autorisé par décision de non-opposition à déclaration préalable, puis un permis de construire sur une des parcelles issues de la division a été accordé tacitement. Saisi par des voisins au projet, le tribunal administratif annule le permis de construire, aux motifs que le maire a commis une erreur manifeste d’appréciation en n’opposant pas un sursis à statuer à la demande, alors que le projet aurait été de nature à compromettre et à rendre plus onéreuse l’exécution du futur plan.

Le Conseil d’Etat annule le jugement en considérant que l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme – qui prévoit que lorsque le lotissement a fait l’objet d’une déclaration préalable le permis de construire ne peut être refusé sur le fondement de dispositions d’urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de la décision de non-opposition à déclaration préalable et durant cinq ans - ne permet pas à l’administration de surseoir à statuer sur les demandes de permis :

« […] Il résulte de l'article L. 442-14 du code de l'urbanisme que l'autorité compétente ne peut légalement surseoir à statuer, sur le fondement de l'article L. 424-1 du même code, sur une demande de permis de construire présentée dans les cinq ans suivant une décision de non-opposition à la déclaration préalable de lotissement au motif que la réalisation du projet de construction serait de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution du futur plan local d'urbanisme […] »

On rappellera que la solution est différente pour les certificats d’urbanisme, dont l’effet cristallisateur n’exclut pas la possibilité pour l’administration de surseoir à statuer sur les demandes d’autorisation d’urbanisme consécutives – plus justement pour ces certificats, la cristallisation porte également sur la possibilité pour l’administration d’opposer un sursis à statuer sur la demande d’autorisation d’urbanisme qui lui sera présentée (CE, 3 avril 2014, Commune de Langolen, n° 362735, mentionné aux tables).

La solution retenue par le Conseil d’Etat contribue donc à sécuriser les opérations de lotissement.

(CE, 31 janvier 2022, M. I, n° 449496, mentionné aux tables)