Le lien fonctionnel dans la notion d’ensemble immobilier unique

Le Conseil d’Etat se prononce à nouveau sur la notion d’ensemble immobilier unique qui revêt une importance certaine, dès lors qu’elle permet de déterminer si un projet doit faire l’objet d’un permis unique ou si, au contraire, il peut être scindé en plusieurs autorisations distinctes.

En 2009, le Conseil d’Etat a en effet affirmé qu’un ensemble immobilier unique doit en principe être autorisé par un permis de construire unique, et que ce n’est que par exception que des permis distincts peuvent être délivrés, sous réserve que l’administration ait vérifié par une appréciation globale que le respect des règles et la protection des intérêts généraux que garantirait un permis unique sont assurés par l'ensemble des permis délivrés (CE, 17 juillet 2009, Commune de Grenoble et Communauté d’agglomération Grenoble Alpes Métropole, n° 301615, publié au recueil).

La notion d’ensemble immobilier unique était alors définie comme « une construction constituée de plusieurs éléments » unis entre eux par « des liens physiques ou fonctionnels ».

La décision commentée permet d’en affiner les contours puisque le Conseil d’Etat précise que lorsque deux constructions sont distinctes, « la seule circonstance que l'une ne pourrait fonctionner ou être exploitée sans l'autre, au regard de considérations d'ordre technique ou économique et non au regard des règles d'urbanisme, ne suffit pas à caractériser un ensemble immobilier unique ».

Elle confirme que le lien fonctionnel qui permet de qualifier l’ensemble immobilier unique est donc intimement liée à des considérations d’ordre urbanistique (Position déjà adoptée concernant  un projet d’édification de deux éoliennes  CE, 12 octobre 2016, Ministre du logement, de l’égalité des territoires et de la ruralité, n° 391092, mentionné aux tables).

En l'espèce, ne peuvent ainsi être qualifiées d'ensemble immobilier unique des constructions qui, présentant une même conception architecturale, sont situées sur deux terrains contigus desservis par une même voie, bénéficient d'une même rampe d'accès à leurs parcs de stationnement et partagent les mêmes réseaux d'eau, d'électricité, de fibre optique et de gaz, ainsi que l'éclairage collectif et d'autres équipements annexes (poteau incendie, boîtes aux lettres et local de stockage de conteneurs à déchets).

CE, 28 décembre 2018, Société Romix aménagement, n° 413955, mentionné aux tables